Las paradojas de la regulación inmobiliaria: del monopolio al mérito

El mercado inmobiliario argentino se encuentra en un punto de inflexión. Mientras el Gobierno nacional impulsa una agenda de desregulación, los sectores tradicionales, nucleados en los colegios profesionales, intentan sostener un esquema normativo que data, en gran medida, de gobiernos de facto. 

El debate actual no solo gira en torno a leyes, sino que pone en evidencia una serie de falacias y contradicciones que han mantenido a la actividad bajo un control corporativo durante décadas.

Uno de los mitos más persistentes es que la intermediación inmobiliaria es una “profesión científica” que requiere un título universitario y una matrícula obligatoria para garantizar la seguridad jurídica. Sin embargo, expertos y referentes del sector señalan que esta es una “barrera artificial”. La verdadera seguridad en una operación no proviene de los Colegios de Corredores y Martilleros, sino del sistema judicial, los contratos civiles y la intervención de los escribanos, quienes realmente fiscalizan la documentación.

Comparar la matriculación con la seguridad es, según el empresario Jorge Amoreo Casotti, como decir que “un peaje garantiza que las rutas sean seguras”. Además, la experiencia internacional, como la desregulación en España en el año 2000, demuestra que la eliminación de la matrícula obligatoria no sólo no generó caos, sino que fomentó la innovación, bajó costos y mejoró la calidad del servicio.

La narrativa de los colegios profesionales suele centrarse en la protección del consumidor frente a posibles estafas. No obstante, muchos analistas advierten que detrás de este discurso se esconde la intención de preservar un “coto de caza” y blindar privilegios de castas burocráticas. Las barreras de entrada son económicas y asfixiantes: un corredor debe pagar, en promedio, 3 millones de pesos para obtener su matrícula, además de cuotas anuales y aportes millonarios, sin recibir a cambio una contraprestación real o respaldo profesional significativo.

Estas instituciones han sido calificadas como “inquisiciones administrativas” que utilizan el monopolio de la fuerza legal para controlar precios a través de honorarios mínimos y restricciones territoriales, lo cual perjudica directamente al ciudadano que busca una vivienda. A su vez, los Colegios han quedado envueltos en múltiples estafas en diversos distritos, con ejemplos que demostraron que esas entidades no están en condiciones de aportar seguridad jurídica.

Existe incluso una contradicción flagrante en el discurso de algunos dirigentes inmobiliarios. Por un lado, afirman que el mercado ya “opera libremente” porque los ciudadanos pueden vender sus propiedades de forma directa sin contratar a un corredor. Por otro lado, despliegan una feroz persecución contra modelos de negocio innovadores, como las redes de franquicias y los sistemas de agentes inmobiliarios.

Asimismo, múltiples corredores han denunciado amenazas y hostigamiento por intentar implementar sistemas colaborativos como el MLS (Multiple Listing Service), que busca mayor transparencia y eficiencia. Los profesionales hostigados han subrayado que “si el mercado fuera realmente libre y cualquiera pudiera vender, no tendría sentido la cacería de brujas contra quienes eligen trabajar bajo formatos modernos de servicios complementarios o redes de agentes, ya que esa persecución sólo desenmascara el miedo a la competencia real”.

Frente a este escenario, surgió el concepto de Libertad Inmobiliaria, impulsado por proyectos legislativos que buscan devolverle a la intermediación su naturaleza original: la de ser una actividad comercial en libre competencia. Los ejes centrales de esta modernización incluyen:

●    Eliminación de la matrícula obligatoria y la exigencia de título universitario
●    Fin del monopolio de control y sanción de los colegios profesionales
●    Libre pacto de honorarios y eliminación de restricciones geográficas
●    Fomento de la digitalización, incluyendo la firma digital y el registro remoto de transferencias

En definitiva, quienes abogan por la desregulación sostienen que no significa desorden, sino reemplazar la imposición por la elección y el privilegio por el mérito.