“Sin datos transparentes, el mercado inmobiliario funciona a ciegas”

La ciencia de datos y el aprendizaje automático han transformado el mercado inmobiliario en los países más vanguardistas: las intuiciones quedan atrás a medida que las acciones estratégicas basadas en datos ofrecen un análisis profundo y revelan información valiosa que impulsa decisiones. Sin embargo, la Argentina aún parece darle la espalda al poder transformador del análisis de datos que está redefiniendo la industria inmobiliaria.

Tal como advierten los expertos, en el sector inmobiliario, contar con datos confiables es crucial para pasar de las conjeturas a las decisiones informadas: eso permite una valoración precisa de la propiedad, la previsión de tendencias del mercado, la mitigación de riesgos y la identificación de oportunidades para obtener mejores retornos. Además, garantiza que las estrategias de precios sean efectivas, que el marketing esté bien dirigido y que el rendimiento de los activos esté optimizado, impulsando así la rentabilidad y la competitividad en toda la industria.

“El principal problema del mercado inmobiliario argentino no es ideológico ni legal: es informativo. En Argentina nadie sabe realmente cuánto valen las propiedades. No hay datos públicos, confiables y compartidos sobre precios reales de cierre, tiempos efectivos de venta, oferta disponible, demanda concreta ni trazabilidad de las operaciones. El resultado es un mercado que funciona a ciegas. Cada inmobiliaria, cada corredor y cada institución maneja ´su versión´ del mercado. Eso produce precios irreales, operaciones que no cierran y decisiones económicas erradas”, afirma el martillero Diego Ibarlucía, promotor del sistema Multiple Listing Service (MLS), basado en una premisa de colaboración entre inmobiliarias.

Otros colegas coinciden en señalar que la falta de información clara y compartida deriva en problemáticas como propiedades publicadas durante años sin venderse, ahorros familiares que se destruyen, créditos que no despegan, desarrollos paralizados, alquileres inestables y una sociedad que no puede planificar vivienda ni futuro.

“Frente a un contexto dinámico y una coyuntura política y económica que hace que sea difícil predecir lo que puede pasar a futuro con el mercado inmobiliario en Argentina, el mayor valor agregado para los corredores recae en información confiable sobre variables clave (como salario y poder adquisitivo; oferta, demanda y precio de los inmuebles, y créditos hipotecarios, etc) y en otros datos que se recolectan y comparten entre colegas”, señalan desde la red deinmobiliarios, que cuenta con reportes de calidad construidos por quienes integran la red, los cuales permiten una correcta tasación y asesoramiento a los clientes.

Asimismo, los analistas advierten sobre los mercados inmobiliarios hostiles: “Los mercados no se vuelven hostiles porque las personas sean malas. Se vuelven hostiles cuando no hay reglas claras ni información compartida. La psicología social y la economía conductual lo demostraron hace décadas: en entornos sin normas visibles, las personas desconfían, simulan cooperación y se protegen. No por egoísmo, sino por incertidumbre”.

Ibarlucía considera que eso explica lo que hoy se ve en muchos mercados inmobiliarios locales: relaciones tensas, acuerdos frágiles y conflictos permanentes. “No es un problema personal. Es el resultado natural de un sistema sin información ordenada. Modelos como el MLS funcionan incluso en mercados hostiles porque no dependen de buena voluntad, sino de incentivos correctos. El negocio deja de apoyarse en vínculos forzados y pasa a regirse por datos y reglas visibles”. 

Y sumó: “Siempre hay resistencias. Pero cuando la información sale a la luz y los resultados aparecen, el mercado elige solo. El orden no se impone. Se vuelve inevitable. Cuando se introducen reglas simples, datos comunes y trazabilidad, el comportamiento cambia de forma predecible: baja el conflicto, desaparece la hipocresía y la cooperación deja de ser emocional para volverse racional”.

Diversos profesionales subrayan que cuando los datos no existen o no se comparten, el poder se concentra: no en quien trabaja mejor, sino en quien controla la información. Agregan que los países más vanguardistas en materia de real estate, como Estados Unidos, el buen funcionamiento se debe a datos abiertos, reglas claras y cooperación profesional, cuestiones que reducen los precios ficticios y mejoran el acceso a la vivienda.

“La discusión sobre Colegios de Corredores y Martilleros, desregulación o agentes es secundaria si no se aborda el punto de fondo: sin información transparente, no hay mercado sano. La pregunta no es si el sistema actual se mantiene o se desregula. La pregunta es si seguimos administrando escasez y desorden o si pasamos a un modelo donde la información deje de ser un arma y pase a ser un bien público del mercado. Ese es el debate real”, cierra Ibarlucía.