Desregulación inmobiliaria: advierten sobre un polémico antecedente para frenar la libre competencia

En pleno debate por la desregulación del sector inmobiliario, múltiples expertos han recordado un curioso antecedente: cuando el Congreso Nacional sancionó el nuevo Código Civil y Comercial en 2014, uno de sus artículos indicaba que el corretaje podía ser ejercido por cualquier persona, incluso si no estaba matriculada, siempre que mediara un pacto por escrito con el comitente. De todas formas, esa novedad fue luego descartada.

En ese sentido, diversos analistas de la industria advierten que aquella modificación “no sobrevivió al lobby corporativo”. Un especialista en Abogacía del Estado consideró: “Se trataba de un pequeño gran avance en favor de la autonomía de la voluntad, la modernización del mercado y el derecho de las partes a elegir con quién hacer negocios. Sin embargo, los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos se sintieron amenazados y movieron sus fichas”.

Tras conseguir la eliminación del polémico artículo, los dirigentes de los Colegios indicaron que su objetivo era “proteger al consumidor”. La reforma descartó finalmente la posibilidad de contratar libremente a corredores no matriculados. De esa manera, los Colegios cerraron filas. Ahora que la desregulación es analizada por el Gobierno nacional, muchos profesionales recordaron aquel episodio y afirmaron que lo que buscaron los dirigentes fue “blindar un modelo anacrónico que protege intereses gremiales antes que el dinamismo del mercado”.

Hoy, el artículo 1346 vigente dice que solo se considera válido el corretaje si el corredor está “habilitado profesionalmente”, es decir, matriculado en un colegio inmobiliario. “El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio”, dice el Capítulo 10 del Código Civil y Comercial.

“En otras palabras, el artículo señala que el consumidor no puede elegir con quién hacer negocios. Además, la modificación introducida por el lobby de los martilleros también deja afuera a los emprendedores y a las empresas que operan con modelos de negocios innovadores, como las franquicias inmobiliarias”, aseguró un protagonista del sector.

En tanto, un abogado consultado por este medio consideró que lo que escondía la modificación hace una década era la intención de preservar una reserva de mercado: “Los Colegios, bajo la forma de entidades de derecho público no estatal, ejercen el poder de habilitación y control de la matrícula y con esa potestad, utilizada de acuerdo con sus intereses, deciden quién entra y quién queda afuera del mercado. La reforma del artículo 1346 fue la herramienta para blindar ese poder”.

Lo que cada vez más profesionales subrayan es que los Colegios de Corredores y Martilleros se han convertido en “máquinas” de impedir que nuevas formas de corretaje –más flexibles, tecnológicas, descentralizadas– ganen espacio y que el sector evolucione. 

“Creo que tenés que tener la posibilidad de elegir como ciudadano y no que compulsivamente vengan y te digan que tu casa la tenés que vender de determinada manera. Asimismo, buscamos aumentar la competencia al eliminar la necesidad de matriculación obligatoria en cada distrito”, afirmó la diputada nacional Marcela Pagano, que recientemente presentó un proyecto de ley para eliminar la obligatoriedad de la matriculación en colegios profesionales, consejos y asociaciones, y que viene criticando duramente lo que considera privilegios de “la casta”.

En el mismo sentido, son muchos los que coinciden en que la reforma del artículo 1346 frena la competencia, limita la innovación y mantiene intacto un modelo corporativo que prioriza la pertenencia a una institución por sobre la calidad, transparencia y eficiencia del servicio.

“Lo que debería haberse convertido en una puerta de entrada al dinamismo comercial, terminó siendo una muralla corporativa. Pero nada impide revertirlo. Existen propuestas para devolverle al artículo 1346 su espíritu original: permitir que el corretaje pueda ejercerse libremente, siempre que exista un acuerdo expreso entre las partes, garantizando transparencia y responsabilidad, sin necesidad de pasar por un colegio profesional”, señaló un experto de la industria.

De hecho, desde que el sector inmobiliario debate una posible desregulación, diversos profesionales han advertido que la Argentina es el único país del mundo que exige un título universitario para ejercer la función de corredor inmobiliario. Agregan que los colegiados han experimentado una pauperización de su condición. 

“Si queremos promover el empleo, la inversión y la libre competencia, no se puede seguir legislando a la medida de los que temen perder privilegios y utilizan las instituciones sectoriales en beneficio de sus propios intereses. Hoy, como hace más de una década, los mismos dirigentes que presionaron al cuerpo legislativo para modificar el artículo 1346 pretenden seguir digitando las cuestionadas políticas sectoriales de los colegios inmobiliarios”, opinó un legislador de La Libertad Avanza.