Agente inmobiliario: la Ley y la Justicia ratifican la legalidad de su figura

La creciente notoriedad que tomó en el último tiempo la figura del agente inmobiliario abrió un debate en el sector acerca de la legitimidad de sus actividades. Operativos en el sector desde hace casi dos décadas, los servicios que prestan los agentes son altamente demandados por los corredores que buscan ampliar sus negocios y mantenerse competitivos.

Sin embargo, desde que las inmobiliarias empezaron a incorporar a los agentes a sus estructuras de negocios vienen sufriendo una persecución sistemática por parte de los distintos colegios de martilleros y corredores, quienes sostienen que la figura del agente inmobiliario es ilegal, a pesar de que la actividad que realizan es lícita y se encuentra regulada por la ley. 

Además, los Colegios impulsan campañas públicas donde advierten que los agentes realizan ilegalmente actividades del corretaje inmobiliario, lo que genera confusión no solo en la opinión pública sino también dentro del propio sector. 

En este punto la normativa vigente es muy clara: los agentes inmobiliarios no pueden realizan actos de corretaje inmobiliario (consecuentemente, tampoco cobran honorarios por ello) porque esa es una función exclusiva e indelegable de los corredores públicos, los cuales necesitan de una matrícula que los habilite y con la que no cuentan los agentes.

¿Qué hace y cómo está regulada la figura del agente inmobiliario?

El agente trabaja de manera independiente y cumple un rol de colaborador. Es responsable de diversas actividades y tareas, principalmente de promoción y captación de clientes y negocios para el corredor responsable de la inmobiliaria.

En este sentido, la figura del agente inmobiliario no transgrede ninguna normativa aplicada a la actividad inmobiliaria. Su figura está regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación: el Artículo Nº 1479 (Capítulo 17, Título IV, Libro Tercero) establece que: “Hay contrato de Agencia cuando una parte, denominada agente, se obliga a promover negocios por cuenta de otra denominada preponente o empresario, de manera estable, continuada e independiente sin que medie relación laboral alguna, mediante una retribución. El agente es un intermediario independiente, no asume el riesgo de las operaciones ni representa al preponente. El contrato debe instrumentarse por escrito”.

Además, existen numerosos fallos de la Justicia que desestiman diversas denuncias realizadas por los Colegios de Martilleros y Corredores contra agentes inmobiliarios con el objetivo de ubicarlos en el plano de la ilegalidad.

Por ejemplo, uno de los fallos adverso a un Colegio denunciante, explica que la figura del agente “se trata de una forma distinta de comercialización, que quizás pueda verse como diferente de otras modalidades ya establecidas; pero no se advierte ni se demuestra que por el sólo hecho de que los colaboradores sean contratados y no empleados, se configure un fraude o se viole la ley".

Otro fallo de 2016, con sentencia desfavorable para el Colegio Único de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), dejó en claro que si bien la ley prohíbe que personas no matriculadas ejerzan la actividad del corretaje inmobiliario "en ningún momento estipula que un dependiente de un corredor no pueda ofrecer sus datos de contacto para que potenciales clientes se puedan comunicar, claro está, siempre que se exprese con claridad que lo está haciendo en su carácter de dependiente de un corredor matriculado, y no a título propio".

En este contexto, la persecución a los agentes inmobiliarios es un síntoma de un cambio de paradigma. El sector inmobiliario está experimentando una transformación cultural que repercute en las formas y los vínculos laborales entre los diversos actores de ese ecosistema. 

Las inmobiliarias de vanguardia y el nuevo paradigma

Existe en el panorama actual los negocios inmobiliarios una nueva visión –atravesada en gran parte por las nuevas tecnologías- que surge de las empresas de vanguardia y las inmobiliarias innovadoras que centran sus estrategias comerciales en el cliente y en comprender y satisfacer sus necesidades siempre urgentes y cambiantes. 

Este cambio hacia un nuevo paradigma es tendencia a nivel global. Los sectores conservadores no lo desconocen y, aunque desde lo discursivo lo rechacen, en la práctica muchas inmobiliarias tradicionales adoptan e implementan, aunque de manera solapada, las formas de trabajo del modelo que buscan erradicar. 

Por ejemplo, la casi totalidad de estas inmobiliarias -con excepción de las pequeñas o unipersonales- trabaja con un equipo de colaboradores, vendedores o agentes. Es imposible pensar en ser competitivo en el contexto del mercado actual, cada vez más chico, concentrado y atomizado, sin contar con una estructura sólida que salga a captar propiedades, clientes y negocios.

Otra de las modalidades de trabajo adoptadas por las inmobiliarias tradicionales es la del trabajo colaborativo en red y cada vez es más frecuente ver nuevos grupos o redes de inmobiliarias que comparten propiedades y objetivos de negocios.

Las experiencias más destacadas en este sentido son impulsadas por corredores independientes, en su mayoría jóvenes o sub 40, que no se sienten representados por las dirigencias de los Colegios y son críticos de sus políticas sectoriales.

A pesar del “boom” que está viviendo, la figura del agente inmobiliario sigue siendo resistida en nuestro país. Sin embargo, las inmobiliarias aumentan cada vez más la demanda de sus servicios y muchas personas de perfil independiente y proactivo encuentran en esta actividad una alternativa para desarrollarse económica y personalmente.