Colegios de Martilleros apuestan a vaciar de propiedades a Zonaprop y Mudafy

Los Colegios de Martilleros declararon abiertamente la guerra contra las plataformas líderes de búsqueda de inmuebles como Zonaprop, Argenprop y Mudafy. Las acusan de achicar el nivel de transacciones del mercado, de competencia desleal y de imponer altos costos de publicidad, pero sobre todo de promover las operaciones entre particulares prescindiendo de sus servicios de intermediación. 

Hace al menos cuatro años que la inestabilidad del dólar y la crisis económica que atraviesa el país mantiene al sector inmobiliario en niveles de operaciones muy bajos. También es cierto que desde hace mucho más tiempo el sector se viene transformando y que el eje del nuevo paradigma está enfocado en el cliente. A lo largo de este proceso surgieron nuevas empresas y otras se transformaron y adaptaron a las nuevas exigencias y hábitos de consumo. Pero no ocurrió lo mismo con un sector de las inmobiliarias.

La clave de este proceso de transformación está asentada en las tecnologías de información y tanto la expansión como la penetración de Internet en todo orden de la vida cotidiana. En este contexto se desarrollaron y consolidaron las proptech líderes del mercado como Zonaprop y, más recientemente, Mudafy. Durante todo este tiempo las inmobiliarias tradicionales se beneficiaron de la visibilidad y llegada al público masivo que le brindaban las plataformas tecnológicas. Sin embargo, las nuevas demandas y exigencias de los usuarios de plataformas convierten en obsoletos los servicios del modelo tradicional inmobiliario.

El proyecto del buscador único

En todo este tiempo las dirigencias de los colegios de martilleros no supieron ver estas transformaciones y nuevas demandas que exigía el mercado, y en la actualidad sienten la presión de las inmobiliarias más pequeñas, las que más sufren la situación, que les exigen soluciones inmediatas para el sector. 

La necesidad de quienes lideran las organizaciones de representación de dar algunas respuestas ante la presión de los martilleros hizo que, en los últimos meses, los Colegios se manifestaran de manera pública contra Zonaprop y Mudafy preparando, de esta manera, el camino para anunciar la propuesta del buscador único.

En declaraciones recientes a un medio nacional, Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) y titular del CUCICBA, acusó a Zonaprop de "promover las operaciones sin intermediarios, sin la participación de las inmobiliarias, incluso hasta en los alquileres" y sostuvo que publicitar en las plataformas líderes "nos implican gastos muy altos, se vende muy poco, y sostener los avisos se ha hecho muy cuesta arriba". 

Sin embargo, Liotto, pese a su disconformidad con el funcionamiento de las plataformas, reconoció que "legalmente no tenemos mayores posibilidades de reclamo, son empresas privadas con fines de lucro y tienen sus opciones para funcionar".

Según la dirigenta por estas razones, el CUCICBA decidió relanzar su propio buscador, CABAPROP, para competir con Zonaprop, Mudafy y las demás plataformas. A esta herramienta, exclusiva de las inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires, ahora buscarán darle una llegada nacional. En este sentido, Liotto dijo que desde el CUCICBA están en diálogo con otros colegios del país para que se incorporen a su buscador. 

No obstante, y pese a no haber ninguna confirmación de los otros colegios en este sentido, la titular del CPI adelantó que el relanzamiento de CABAPROP se hará en mayo del año que viene.

Contradicciones, sospechas y la sombra de un nuevo fracaso

Estas declaraciones de la presidenta del CUCICBA generaron desconcierto en el sector. La causa de que llamaran la atención fue que hace pocas semanas el CPI había anunciado un "Plan de Modernización" de la institución que contemplaba una inversión millonaria para el relanzamiento de CABAPROP. Pero lo que puso en alerta a los matriculados fue que el anuncio se realizó sin que nadie hubiera sido notificado previamente y, más sospechoso aún, que el trabajo había sido adjudicado sin licitación y sin dar a conocer detalles de la empresa, ni del plan de acción que se llevaría adelante. 

Más ruido hizo que, casi en simultáneo, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro (CMCPSI) hiciera un llamamiento a sumarse a Liderprop, un buscador de propiedades que pertenece a una empresa brasileña y que fue presentado como exclusivo para los martilleros bonaerenses. No obstante, directivos del CMCPSI y de MartillerosBA, colegio que representa a los martilleros de la provincia de Buenos Aires, dijeron que desde hacía meses venían trabajando en la propuesta y que la plataforma estaría disponible para todos los martilleros del país. 

Este caso es curioso por varios motivos. Uno de ellos es que Liderprop había sido desarrollado por el CMCPSI en 2014 y, al no tener los resultados esperados, fue concesionado a la firma Superbid poco tiempo después (actual explotadora de la plataforma). El otro aspecto llamativo es que cuando el buscador fue presentado oficialmente en el mes de noviembre, los directivos del Colegio de San Isidro reconocieron que sus pares del CUCICBA habían sido invitados a sumarse al proyecto, pero finalmente decidieron no hacerlo. 

El deseo de desplazar a las proptechs y franquicias, ubicadas en la vanguardia del mercado inmobiliario, parece quedar lejano cuando actores con intereses comunes están cerrados al diálogo y siguen caminos diferentes. Además, hay otros buscadores que pertenecen a otros colegios de martilleros como Mendozaprop y Cordobaprop. 

Sin embargo, todos estos buscadores impulsados de manera aislada por los colegios tienen algo en común: ninguno dio los resultados esperados. Fracasan por falta de gestión, compromiso e inversión. Los usuarios no los registran ni los eligen, no generan la suficiente confianza como para que alguien delegue en ellos lo que podría significar la operación más importante de su vida.

Esta es una de las críticas más punzantes y fundamentadas que recae sobre las dirigencias actuales de los colegios de martilleros: la de insistir con iniciativas que ya han demostrado que no funcionan y en las cuales se desperdician recursos económicos que son fundamentalmente aportados por los matriculados. 

Las estadísticas con respecto a este tema son contundentes. Los buscadores de propiedades de los colegios de martilleros reciben mensualmente entre 10 mil y 100 mil visitas mensuales y el porcentaje de transacciones concretadas es insignificante. En contrapartida, plataformas como Zonaprop reciben alrededor de 8 millones de visitantes mensuales que originan el mayor número de operaciones del mercado. 

Zonaprop, y otras plataformas similares, llevan muchos años realizando inversiones millonarias en tecnología e investigación de mercado para consolidarse y posicionarse positivamente en la mente de los usuarios. Lo mismo ocurre con Mudafy, la proptech argentina que logró un crecimiento vertiginoso y ya capta el interés de millones de usuarios con una estrategia que se centra en la atención al cliente y sus necesidades actuales. 

Antecedentes del conflicto entre las plataformas y los colegios inmobiliarios

Esta guerra contra todo aquello que no responde al modelo tradicional que configura la visión de las dirigencias de los colegios de martilleros comenzó hace muchos años. El primer enemigo declarado fueron las empresas que brindan servicios complementarios a las inmobiliarias, especialmente RE/MAX, aunque otras como Century 21, Coldwell Banker, Keller Williams y la local Grupo Mega también son elegidas como blancos. 

En 2020, CUCICBA denunció a RE/MAX de ejercer “una actividad ilícita” ante la Inspección General de Justicia (IGJ) quien estableció que debía iniciarse un juicio para disolver RE/MAX Argentina SRL. La decisión de la IGJ también fue usada por los Colegios de Martilleros provinciales para intentar perjudicar a la empresa, que apeló ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial. A fines de mayo de 2022, esta ordenó dejar sin efecto la resolución. Entonces, en ese mismo momento la estrategia de los colegios se centró en limitar la actividad de los buscadores líderes como Zonaprop y Mudafy. 

Los Colegios, ahoran parecen apuntar a la concentración de su oferta en una única plataforma. Sin embargo, sin diálogo entre los principales actores y con dos proyectos en paralelo con malos antecedentes, la ansiada solución unificada para toda la comunidad inmobiliaria se vislumbra lejana.

No obstante, algunos martilleros comienzan a alertar que, para lograr el objetivo, a través de sus Tribunales de Disciplina, planearían implementar nuevas medidas represivas para obligarlos a publicar sus inmuebles en dichos buscadores a la vez que sancionarían a quiénes continúen publicando en las plataformas más elegidas por los usuarios: ZonaProp, Argenprop y Mudafy.