26 junio, 2022 6:20 pm

Inquilinos o propietarios: ¿quién paga los arreglos del inmueble?

Es responsabilidad del propietario entregar el inmueble en óptimas condiciones para ser habitado. Además él debe asegurar que siga así hasta el fin del contrato. Sin embargo el tema “reparaciones del inmueble”, muchas veces es motivo de controversias, tensiones e, incluso, puede desembocar en la rescisión del contrato.

En este sentido, de acuerdo con la norma vigente, el propietario está obligado a entregar el inmueble al inquilino en condiciones apropiadas para su habitabilidad y asegurar que se mantenga así durante la vigencia del contrato. Esto, que parece una obviedad, a veces es la causa de disputas en el marco de una relación no exenta de tensiones entre locadores y locatarios o locador e inmobiliarias.

En ese sentido, la nueva Ley de Alquileres 27.551, que entró en vigencia el primero de julio de este año, determina que el locador debe “efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”. La novedad que incorpora la flamante norma indica que en caso de negativa o silencio del propietario ante un reclamo “debidamente notificado para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación”.

En tanto, “si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación”. Cumplido ese plazo, el locatario podrá realizarlas, pagarlas y luego “compensarlas” del monto del alquiler, tal como sucede con las reparaciones urgentes.

Departamento en la ciudad de La Plata en alquiler.

COMPENSACIÓN. Más allá de que la normativa es clara y precisa, no sería extraño que el propietario o la inmobiliaria que lo representa, se rehusara o no respondiera a los pedidos de hacer las reparaciones que le corresponden. Para esas situaciones, la herramienta prevista por la Ley de Alquileres es la llamada “compensación”. Si el inquilino pagó los gastos que le corresponden al dueño (tal es el caso de arreglos, expensas extraordinarias o impuestos), la compensación permite que descuente el monto abonado cuando vaya a pagar el siguiente alquiler. Pero para eso es necesario que el inquilino notifique al propietario y consigne el monto y concepto del gasto detallando las reparaciones puntalmente realizadas.

NOTIFICACIÓN CLARA, PRECISA Y FEHACIENTE: ¿Què tener en cuenta? Si bien el correo electrónico suele ser una vía adecuada de comunicación para informar ciertas novedades, la ley exige que determinadas cuestiones inherentes a la relación en el marco del contrato de locación sean notificadas formalmente. Eso es así ya que el propietario podría no darse por enterado y omitir la obligación de realizarlos arreglos. Entonces, para activar la responsabilidad del dueño es conveniente enviar una carta documento. A su vez, si en el contrato de locación se acordó que las notificaciones sean por correo electrónico, estos tendrán la misma validez que las cartas documentos.

Además, es importante tener en cuenta que cuando el inquilino esté imposibilitado de hacer frente a los gastos debido a costos elevados, puede solicitar una reducción temporal del alquiler mientras se solucione el problema. El descuesto deberá ser proporcional a la parte de la vivienda afectada por el daño a reparar (por ejemplo, la imposibilidad de usar parte de la vivienda por presencia de humedad en el ambiente).Finalmente, si no se hicieran las reparaciones, el inquilino puede solicitar la rescisión del contrato.

En estos escenarios es imprescindible recordar y tener en cuenta que es responsabilidad del propietario asegurar que el inmueble cumpla en todo momento la función de vivienda. Si por motivos ajenos al inquilino resultara imposible habitar la casa o departamento (a causa, por ejemplo, de precariedad edilicia severa o corte de servicios públicos) se debe notificar la interrupción del pago del alquiler hasta tanto el locador resuelva esta circunstancia. Aquí, el inquilino también puede solicitar la rescisión del contrato ante la imposibilitar de habite el inmueble alquilado.

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